从2006年开始，住房城乡建设部和德国政府合作，在唐山、北京、乌鲁木齐和太原四个城市完成了28栋近10万平方米既有居住建筑的综合节能改造，把节能改造的技术措施、群众工作方法和质量管理办法引入到我国的节能改造工作中，为全面推动北方城镇采暖地区既有居住建筑节能改造奠定了坚实的基础。
财政部和住房城乡建设部于2007年出台了既有建筑节能改造和供热计量奖励办法，激发了地方的热情，到“十一五”末共计完成供热计量和节能改造1.82亿平方米。“十二五”前三年累计完成近3亿平方米的供热计量和节能改造任务。
据德国国际合作机构和住房城乡建设部的一项调查，我国北方城镇约有35亿平方米的采暖既有居住建筑需要和值得进行节能改造。按照上述四个城市节能改造示范项目的测量结果，节能改造平均节能量在10公斤标准煤、综合节能改造费用在350元左右。如果对35亿平方米的既有居住建筑进行节能改造，每年可节约3500万吨标准煤，减少二氧化碳排放约1亿吨，拉动节能改造投资约1.2万亿元。如果加上1/3左右家庭在改造期间的装修，总计可拉动投资近2万亿元人民币。奖励资金拉动投资率在16左右。
实践证明，既有居住建筑节能改造不仅有利于节能减排、气候保护，而且有利于拉动内需，有利于和谐社会建设，是一项利国利民的伟大工程。然而，尽管各地节能改造热情高涨、群众改造意愿强烈，但是节能改造奖励资金还没有把市场真正撬动起来，市场机制还没有建立，节能改造标准和质量令人忧，许多改造完的项目成为投诉热点。主要表现如下。
投融资模式没有建立起来
中央为寒冷和严寒地区的供热计量和节能改造提供每平方米45元或55元的奖励资金，有些地方提供1：1或1：2的配套奖励资金。据笔者调查，绝大部分地区采用一比一的奖励办法，也就是说在严寒地区每平方米最多可以获得110元的奖励资金。
许多地方的改造工程除了更换窗户需要居民出一部分钱外，完全依靠奖励资金，供热企业和居民基本上没有出资参与改造。
根据我们开展示范项目的经验，群众有极大的改造需求和积极性，他们愿意出钱参与改造。比如唐山有一户居民把笔者拉到家里悄悄说，这样的改造标准和质量出一万块钱也值。他们家45平方米建筑面积，也就是说他每平方米愿意出200多元。还有一户尚未参与改造的居民，求笔者尽快安排改造。她的男人瘫痪在床，她的儿子在火车站当搬运工，她的母亲拉三轮车，一个月全家能挣2000元左右，但她表示愿意出6000元改造她45平方米的居室。她说，如果没有政府出面组织，她自己无力做这样的全面改造，她的儿子也就很难找到结婚对象。
然而，到现在为止，绝大部分地区不愿意做群众工作，没有把这块市场潜力挖掘出来，而且往往把群众推到了节能改造的对立面。
在节能改造工程中，供热企业是最大的受益者。政府出面组织并提供奖励资金，节能改造公司负责施工，最后的节能量反映在锅炉端的燃料节约上，供热企业获得了节能改造的经济利益，却不出钱、不出力，在整个节能改造的利益链上是一大缺失。
有些地方尝试采用合同能源管理模式开展建筑节能改造，在资金分配上还是政府拿大头，热力公司参与部分效益再分配。由于节能改造投资回报期比较长，这种模式仅仅在少数项目上作尝试。
节能改造质量令人忧
由于居民基本没有出资参与节能改造，绝大部分地区仅仅利用90元或110元的奖励资金开展改造，导致从选材到工艺全部低成本选购，严重影响了改造标准和质量。比如，从性价比的角度，严寒地区至少应该使用14厘米的EPS板，但大部分地区仅贴6厘米的EPS板;网格布表面没有饰面砂浆(气候保护层)，而是直接刷涂料;防护栏和墙面附着物处不做保温或不做认真的节点处理，以至于大量工程一经完工就成了投诉热点。主要问题是渗水，保温节点没有做好，雨水雪水渗漏到墙体，引起内墙结露霉变。由于大量热桥的存在，使本来就低标准的节能改造效果大打折扣。
一些地区不是认真分析原因，从根本上采取措施，改进节能改造的质量标准，而是考虑委托相关公司利用质保金，专门从事投诉处理，进行小修小补，而这种亡羊补牢的做法是于事无补的。
一些地方工作安排严重影响改造工期
地方政府在申请奖励资金和安排招投标工作方面与节能改造工程的周期严重脱节。既有居住建筑节能改造需要比较长的项目前期工作，比如建筑物现场调查、居民工作、墙面附着物和防盗护栏的清理等。据笔者了解，有的严寒地区的城市，往往在八九月份才开始招投标，给施工单位只留下1至2个月的施工期。在这种情况下，根本就没有时间做居民工作和项目的前期安排。由于工期集中，施工工人严重紧缺，没有上岗培训时间，还无形中抬高了工价。
一些地方的主管部门没有搞清楚节能改造奖励资金的性质，或者是为了推卸责任，将节能改造的管理程序搞得非常复杂，从程序上看似非常规范，但是客观上各个环节又消耗了不少资金，使本来就严重不足的节能改造资金更是雪上加霜。
节能改造不注重改造后的运行效果
目前有些地方只注重改造过程和改造数量，不重视改造后的节能效果。直接表现为节能改造后没有实行供热计量收费，由于不实行供热计量收费，节能不节能与居民没有什么关系，居民的节能积极性没有得到应有的发挥。所以，改造后的室内温度明显提高了，但节能减排目标却没有实现。投入大量财力物力进行了改造而没有实现应有的节能效果，实际上等于这些改造投资打了水漂。
