绿色物业管理”，即一种以人为本，以环境优化为基础，以优质服务为中心，依托文化建设上台阶的可持续发展的新型物业管理。“绿色物管”的一个突出特点就是通过提升物业管理理念，从环境、服务、文化等三个方面来构筑最佳的人居环境。
强制性、规范化和标准化
中国是世界上两大碳排放国之一，国家主席习近平曾承诺，在2030年前停止增加二氧化碳排放。未来，碳排放将实行“配额指标”，国家在2013年已启动碳交易试点，这意味着企业、大型建筑业主和物业服务企业参与节能减排，已经从“自觉自愿”变成“必须”，一旦未完成节能减排义务，必须通过碳交易市场，为其多排的二氧化碳“买单”。如果企业、建筑业主和物业服务企业拒不履约，政府有权对企业采取罚款等方式强制执行。碳排放管理的逐步强化势必将推动绿色建筑节能降耗的强制性和规范化发展。可以说，绿色建筑节能势将成为一种社会发展的大方向。
绿色建筑要实现节能重在后期运行管理
早在2013年，一些行业组织已经组织过一些“绿色建筑重在低成本运营”的论坛进行沟通交流，以表现和反映出绿色建筑节能的重点应在物业投入使用阶段，这一观点目前在行业内也越来越被大家所认知和重视。楷林物业的实践证明，后期的管理能在降低建筑运营费用的同时，增强建筑物和运营者的市场营销能力。目前，物业管理行业的经营管理模式正在一步步向绿色物业管理发展模式转变，绿色建筑节能将是不可改变和否认的趋势。
楷林物业的绿色建筑节能运行管理
1.绿色建筑节能运行的理念
楷林物业致力于专业写字楼的物业管理，也一直在努力为办公空间塑造更多的无限可能性。
1)新项目前期介入时，植入绿色节能理念。
在绿色建筑节能的执行环节，前期开发绿色设计理念不可或缺，楷林物业在新项目前期介入时，植入绿色节能理念，结合LEED认证要求，引入雨水回收系统，实现雨水再循环利用;提倡绿色出行，在小区内配置自行车;在会议室增加增氧设备，以改善会议环境;采用防辐射LOW—E玻璃，实现自然采光、光伏发电等，打造绿色办公新标准。
2)运行3—5年项目，提升期回眸再改造。
物业后期的运营管理异常重要。对于运行3—5年的老项目，除了要保证硬件的运行质量，楷林物业每年还要安排一定比例的预算，不断投入资金用于设施设备的节能再改造，用节能资金换取低碳和设施设备节能。如空调冷凝水回收再利用，这既能降低运营费用又能节约水资源，再如采用节水景观和高效灌溉(微喷、微灌相结合)系统，比常规灌溉系统节水50%以上。还有就是把常规照明灯具改装为LED节能灯具，也可以大量节约能源。不过，笔者认为，任何绿色节能改造都必须以不降低客户需求和舒适度为前提，否则，节能改造可能不仅得不到业主的支持，而且还可能给物业服务企业带来新的矛盾纠纷和麻烦。
2.楷林物业在绿色建筑节能管理中的实际应用与践行
空调系统是建筑能耗的大户，因此，空调系统的节能是建筑节能的重中之重。对于空调的节能运行管理，我们努力做到在不降低空调品质、不牺牲客户办公环境舒适度的前提下实行“节能标准化”。
首先是空调设备设定的标准化。对于智能管控系统，我们实行BA楼宇智能管理系统，通过控制中央空调冷冻水的出水温度来调节室内的温度，最终降低单位冷(热)量的能耗而降低大厦能耗。对于空调温度设定，我们根据运行月份的不同，设定和控制不同的温度。开机前，我们首先确定主机出水的参数并进行控制。如5、6月份控制在9-10℃，7-8月份控制在7℃，9月份控制在7℃，在空调运行过程中则根据实际室外温度情况进行微调。
其次是空调节能时间的“标准化”。对于空调开闭时间，我们根据写字楼人员的办公规律，预先设定空调系统运行时各房间室内温度，开闭时间从早上7点钟到下午6点钟，且每天多个阶段，通过空调计量系统检测统计。
再次是节能奖励机制实现“标准化”。一方面，我们规定“额定指标分解，责任到人”，利用重点空调耗电设备的能源计量手段，建立节能激励制度，在供暖季10月15日前和供冷季4月15日前由技术管理部出具每年的额定指标，各责任部门签字认可，将节能额定指标奖励到人。另一方面，我们“建立奖励制度，奖罚分明”，利用重点空调耗电设备的能源计量手段，建立节能激励制度，对空调运行人员的节能运行效果进行季度考核，实行奖罚。
绿色建筑节能运行管理中的几点思考
对于绿色建筑的节能运行管理，经过多年的实践和总结，我们认为以下四点在工作中必须重视：一是绿色环保不能仅仅停留在“绿色设计”，而必须重视后期管理，否则节能效果将大打折扣;二是物业管理行业绿色建筑节能运营必须注重前期介入，一些节能设备设施在前期施工设计阶段就进行安装，其投资要比后期再去改造低很多;三是绿色建筑节能体系要保持高度与引航性;四是后期物业管理团队要配合采用低成本或无成本的运行维护措施，确保建筑的节能运行。
随着信息化技术的普及应用，未来的建筑一定是智能化、科技化和绿色的，预计到2030年，政府势必会对建筑的节能运行管理用制度和处罚等手段强制推行。因此，大型企业、建筑业主还有物业服务企业，在节能运行制度尚未强制执行期间，必须对绿色建筑的节能进行高度关注和研究，关注企业的可持续发展，以便制定更加健全完善的制度和细则去规范绿色建筑的节能运行。
作者系河南楷林物业管理有限公司总经理
物业管理已经历了二十多年的发展，绿色社区创建活动也开展了十多年，以不同的形式，不同的方法，从不同的方面，不同的内容影响着社区环境管理体制的改变。
但是，绿色物业管理目前在中国行业内尚未普遍推行，只是个别物业服务企业进行了ISO14000环境管理体系认证。在绿色社区中推行绿色物业涉及到众多的居民、家庭、社区及企业，综合参考国家、省、市绿色社区考评指标，在社区水环境、空气质量、噪声管理、固体废弃物处置、环境状况和绿色消费等方面，都可以为绿色物业管理引导发展方向，她不但反映了人们对居住环境的生态要求，也体现了企业的社会责任，还揭示了物业管理与环境保护的内在联系。因此，结合绿色社区创建活动的开展推行绿色物业管理，势必成为今后社区环境管理生态发展的一条有效途径。
推行绿色物业管理的积极意义
一是有利于政府加强社区环境管理。绿色社区创建活动自表彰命名以来，一直是由环保系统牵头政府多个相关职能部门，共同组织开展的一项社区环境保护的长期性工作。从社区管理的现状看，居委会虽然是自治组织，却承担了基层政府职能的延伸作用，管辖的范围大多数涵盖若干个小区，小区内的环境多数是由物业服务公司投入人力和物力直接维护，根据《物业管理条例》物业服务企业对管理区域内违反有关环保法律法规的行为应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此，推行绿色物业管理可以促进物业服务企业在管理中依法承接政府对社区环境管理的职能，使企业行为附加行政和公益的内容，能够形成合力更有效地开展区域环境管理。
二是有利于物业服务企业降低运营成本。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业在管理中积极使用新能源、新材料、新技术、新工艺，通过抓好各个环节达到节能、节水、节电以及节约养护材料，减少污染物的排放量，避免污染事故的发生，降低环境风险和环境维护的运营成本，促进资源的循环利用和环境改善。
三是有利于物业服务企业提升环保品牌。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业对全体员工进行常规性的环保培训，使员工在思想观念和行为方式上绿色起来，重视社区的环境保护工作，积极解决社区存在的环境问题，为社区人人参与保护环境创造条件，从而增强企业环保形象，树立企业环保品牌。
四是有利于物业服务企业增强市场竞争力。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业为实施社区全过程控制污染和清洁运行提供程序上的保障，在节约成本过程中创造价值，提升管理区域的环境品质，使物业保质增值，同时也为社会创造财富，实现经济效益、环境效益、社会效益综合发展。
绿色物业管理的主要内容
当前，从物业管理与环境保护两个方面相得益彰、绿色物业管理与绿色社区创建共赢社区环境管理的角度考虑，绿色物业管理的主要内容包括：一是减少污染、保护环境，这是绿色物业管理的重要任务;二是通过有效的管理措施节约资源能源;三是维护健康舒适安全的人居环境。
与绿色社区创建活动相对应的绿色物业管理具体内容有：一是垃圾分类处理。要在服务区域内遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，将垃圾分为可回收与不可回收两大类，可回收垃圾进行资源化处理，不可回收垃圾进行袋装化清运，减少运输过程中的污染。
二是提高空气质量。在服务区域内劝阻单位和家庭使用燃煤锅炉，在道路两旁选种对汽车尾气有吸收转化功能的植被设置绿化带，有效地实现碳中和。
三是减少污水排放。在服务区域内实行雨污分流，雨水经收集后用于浇灌绿地，冲洗路面和汽车，以及景观用水;污水则通过市政管网进入处理厂，这样既可以减少污染又可以节约水资源。
四是控制噪声扰民。在服务区域内的噪声源主要有车辆交通噪声、建筑施工噪声和社会生活噪声等，对于交通噪声可采取人车、进出分类管理，限制车速，禁止鸣笛;对于施工噪声要限制装修时间，杜绝夜间作业;对于生活噪声要在用房租赁时加以限制。
五是逐步美化环境。根据服务区域内不同的地理、气候及建筑特征，选种花卉草木，设置相宜植物带，并随着季节变化进行养护，使花期绿色得到延长，维护生态平衡，促进人与自然和谐。
六是推广节能产品。在服务区域内最大限度地使用节能灯、节水器及低污染的新技术，有条件地应用智能系统降低能源消耗;同时号召业主选用太阳能热水器、无氟空调和冰箱、有能耗标示的家电，从居家生活层面上促进节能减排。
七是建设生态文明。用多种形式的绿色文化活动，提高员工和业主的环保意识，增强服务区域内的环境认同，融洽物业与业主及邻里之间的关系，共建生态家园。
